Spodziewany rekord oddanych mieszkań deweloperskich mimo pierwszych oznak trudności na rynku

Więcej informacji na ten temat znajduje się w raporcie PMR:

Budownictwo mieszkaniowe było tym segmentem budownictwa, w którym w 2016 r. sytuacja wyglądała stosunkowo najlepiej. Świadczył o tym 9% wzrost produkcji budowlanej w ujęciu r/r (dane dla firm zatrudniających ponad 9 pracowników), podczas gdy pozostałe segmenty rynku notowały spadki. W 2017 r. zanotowano dalszy, już dwucyfrowy wzrost produkcji. Zjawiska, które nasiliły się w I poł. 2018 r. sprawiły, że można już jednak powiedzieć o pierwszych sygnałach korekty na rynku mieszkaniowym, a konkretnie w jego części deweloperskiej.

Dane płynące z rynku wskazują, że rynek deweloperski łapie powoli zadyszkę – i to zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej. Można powiedzieć, że rozgrzanemu rynkowi pierwotnemu należy się korekta, najbliższe kwartały pokażą, jak będzie ona głęboka. Biorąc pod uwagę coraz powszechniejsze problemy deweloperów z zapewnieniem generalnych wykonawców w akceptowanych przez inwestorów budżetach oraz naturalną niechęć do obniżania marży (rosnące ceny mieszkań) spodziewać należy się pogłębienia korekty w nadchodzących kwartałach, jednak nic na chwile obecną nie wskazuje na nadejście gwałtownego tąpnięcia po którejkolwiek ze stron rynku. Mimo rosnących cen popyt wciąż utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, deweloperzy mają zaplanowane kolejne projekty, które będą stopniowo uruchamiane. W związku z tym można założyć, że rynek będzie zmierzał do poziomów aktywności obserwowanych w okresie 2015-2016. Ponadto, nadzieję na podtrzymanie aktywności na rynku rodzi Specustawa Mieszkaniowa,  która jest postrzegana jako ważny bodziec na rynku mieszkaniowym, a która ma na celu przyspieszenie działań inwestycyjnych związanych z realizacją programu Mieszkanie+. Należy zauważyć jednak, że funkcjonowanie Specustawy Mieszkaniowej nie oznacza, że inwestycje ruszą natychmiast. Konieczne są prace przygotowawcze (analizy, projektowanie, decyzje administracyjne). Szacujemy, że fizyczna realizacja pierwszych budów realizowanych w ramach regulowanego filaru Mieszkania+ na gruntach wniesionych do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) ruszy najwcześniej w 2019 r., ze wskazaniem na II poł. tego roku.

Świadome skutków załamania rynku spowodowanego pęknięciem tzw. bańki, firmy deweloperskie nie podnosiły w minionych latach w istotnym stopniu cen mieszkań. Wyraźne wzrosty cen na lokalnych rynkach pierwotnych zaczęły być notowane w zasadzie od II poł. 2016 r. Warto podkreślić, że tempo wzrostu cen nie było na tyle silne, by zagrozić rozgrzanemu popytowi i w 2017 r. rynek deweloperski pobił rekord wolumenu sprzedanych mieszkań.

Na początku 2018 r. sytuacja jednak zaczęła się wyraźnie zmieniać. Firmom deweloperskim zaczęły wyraźnie doskwierać coraz dotkliwsze problemy utrudniające w dużym stopniu i podnoszące ryzyko zwiększania skali podaży:

  • niedobory gruntów inwestycyjnych
  • problemy ze znajdowaniem generalnych wykonawców
  • rosnące ceny usług budowlanych.

Warto podkreślić, że mimo rozkwitu sytuacji na rynku deweloperskim w 2017 r. i bardzo silnej konkurencji obserwowanej na największych rynkach niemal wszyscy czołowi gracze koncentrują się na największych rynkach. Powód tego zjawiska jest oczywisty: tylko na nich są w stanie wygenerować satysfakcjonującą marżę. Tylko największe rynki dają szansę na akceptację relatywnie wysokich cen mieszkań przy zachowaniu oczekiwanej płynności rynku. Stąd nie ma trendu poszukiwania alternatywnych rynków i geograficznego dywersyfikowania działalności.

W 2017 r., a także w I poł. 2018 r. zaobserwować można było początek dwóch tendencji, które naszym zdaniem umocnią się w nadchodzącym czasie:

  • Największe grupy deweloperskie, w obliczu trudności związanych z rosnącymi kosztami wykonawstwa oraz zapewnieniem większych mocy produkcyjnych, dążą do tworzenia grup, w skład których wchodzą także pracownie projektowe oraz własne firmy wykonawcze.

  • Czołowi gracze na rynku deweloperskim, w celu zwiększania w jeszcze większym stopniu skali działalności i jednoczesnej dekoncentracji działalności, rozpoczęli przejęcia mniejszych spółek.

W oparciu o dane na temat wydawanych pozwoleń budowlanych i nowo rozpoczynanych budów i kierując się obserwacją głównych tendencji rynkowych, zapowiedziami uruchamiania inwestycji w ramach programu Mieszkanie+, jak również danymi krótkookresowymi szacujemy, że w nadchodzących latach nadchodzi znaczny wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytku. Jeśli chodzi o deweloperską część rynku, to można zauważyć, że w 2016 r. firmy prześcignęły inwestorów indywidualnych pod względem ilości oddawanych mieszkań i, według naszych prognoz, trend ten utrzyma się w ciągu najbliższych lat. Co więcej, prognozujemy, że w obecnym 2018 r. liczba mieszkań oddanych do użytku przez deweloperów przekroczy psychologiczny próg 100 tys. lokali.


Więcej informacji na ten temat znajduje się w raporcie PMR:
Sektor budowlany w Polsce - II połowa 2018. Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata 2018-2023